Nieruchomości - wiadomości

- rynek nieruchomości - trendy - analizy - newsy Nieruchomości

ALEDOM Nieruchomości - Katowice / Ruda Śląska
Szukaj
nieruchomości
szukaj nieruchomości
  Newsy    Wersja do druku     

Abecadło kredytu hipotecznego

Jeszcze kilkanaście miesięcy temu można było powiedzieć, że kredyt wziąć łatwo, a spłacić trudno. Teraz kredyt dostać nie jest już tak łatwo i niełatwo go spłacić.

Aby zdać sobie sprawę z różnic między zwykłym kredytem a hipotecznym, warto dokonać prostego porównania. Zwykły kredyt, zwany gotówkowym, charakteryzuje się następującymi cechami:

■ ma na ogół dość prostą konstrukcję,
■ wymaga nieskomplikowanej procedury rozpatrywania wniosku i podejmowania decyzji o jego przyznaniu lub odmowie udzielenia,
■ zabezpieczenia spłaty są niezbyt skomplikowane,
■ opiewa na niezbyt wielkie kwoty,
■ jest udzielany na dowolny cel,
■ okres spłaty nie jest zbyt długi,
■ wiąże się z niezbyt dużym ryzykiem, zarówno dla banku, jak i dla kredytobiorcy.
Kredyt hipoteczny już na pierwszy rzut oka wyraźnie różni się od zwykłego. Zaciągany na zakup lub budowę mieszkania bądź domu jest kredytem, który spłaca się przez bardzo wiele lat, 20 – 30 a czasem nawet dłużej. Długi okres, na jaki udziela się kredytu, i duża kwota to główne źródła ryzyka, związanego z jego spłatą. A występowanie tego ryzyka wymaga zastosowania specjalnego rodzaju zabezpieczenia w postaci hipoteki. Stąd nazwa tego rodzaju kredytów. Cechy specyficzne kredytów hipotecznych sprawiały, że jeszcze kilkanaście lat temu ich udzielaniem mogły zajmować się jedynie wyspecjalizowane banki, zwane bankami hipotecznymi.

Skąd to ryzyko

W ciągu przykładowych 30 lat spłacania kredytu kredytobiorca może stracić pracę, zdrowie, życie, czyli mówiąc ogólnie, utracić możliwość spłacania kredytu. Mamy więc ryzyko związane z osobą kredytobiorcy i jego indywidualną sytuacją życiową i materialną. W ciągu 30 lat z pewnością wielokrotnie będą się zmieniać warunki makroekonomiczne, mające istotny wpływ zarówno na sytuację kredytobiorcy, jak i banku oraz warunki spłaty kredytu. By nie sięgać zbyt daleko: w ciągu kilku najbliższych lat w Polsce euro zastąpi złotego, co z pewnością dość mocno wpłynie na parametry spłaty kredytu.

W ciągu 30 lat z pewnością zmieni się wysokość stóp procentowych, wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, wysokość dochodów kredytobiorcy i wiele innych istotnych elementów. To wszystko powoduje, że bank wymaga bardzo silnego zabezpieczenia spłaty kredytu, którym jest kredytowana nieruchomość, a dowodem na to wpis do hipoteki uniemożliwiający np. jej sprzedaż bez wiedzy i zgody banku.
Procedury i koszty

Z udzielaniem kredytu hipotecznego wiąże się konieczność stosowania o wiele bardziej skomplikowanych procedur, z czym wiążą się też dodatkowe koszty. Przede wszystkim banki znacznie bardziej skrupulatnie podchodzą do oceny zdolności klienta do spłaty. Czasy, kiedy bagatelizowały ten element, już minęły, i to raczej bezpowrotnie. Bardzo dużą wagę przywiązują do zabezpieczenia, którym najczęściej jest kredytowana nieruchomość. Jeśli jest ona już gotowa, wystarczy dokonać jej wyceny, założyć księgę wieczystą i ustanowić hipotekę. Każda z tych czynności wymaga załatwienia wielu formalności, czasu i wiąże się z koniecznością poniesienia opłat.

Ich łączna wysokość może sięgać kilku tysięcy złotych. Jeśli nieruchomość jest dopiero w trakcie budowy, sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana. Jeśli budowę prowadzi deweloper, z reguły wystarczy przedstawić bankowi umowę z nim podpisaną. Problem jest z ustanowieniem zabezpieczenia, bo dla budującego się dopiero mieszkania czy domu hipoteki najczęściej ustanowić nie można. Wówczas wyjściem może być ubezpieczenie kredytu do czasu ustanowienia hipoteki. Gdy dom budujemy sami, sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana. Bank najczęściej kredyt wypłaca w transzach, wraz z postępem budowy. Wówczas bank kontroluje przebieg budowy i żąda przedstawienia faktur dokumentujących poniesione koszty.

Raty stałe czy malejące

Przy kredytach wieloletnich zdecydowanie dominującą formą jest oprocentowanie zmienne. Nikt nie zaryzykuje ustalenia stałej stopy oprocentowania na kilkadziesiąt lat. Należy jednak zwracać baczną uwagę na sposób, w jaki bank ma prawo dokonywania zmian wysokości oprocentowania. Ważne są dwie kwestie: co jaki czas oprocentowanie może się zmieniać iwedług jakiej formuły te zmiany są dokonywane. Najczęściej zmiany oprocentowania powiązane są ze zmianami stawek na rynku międzybankowym lub zmianami oficjalnych stóp procentowych, dokonywanymi przez Radę Polityki Pieniężnej. Istotne jest, by te elementy były precyzyjnie i jednoznacznie określone w umowie kredytowej.

Dla określenia całkowitego kosztu kredytu ważne są też: prowizja związana z jego udzieleniem, opłaty za przygotowanie decyzji kredytowej, dodatkowe ubezpieczenia związane z kredytem, np. ubezpieczenie od utraty pracy przez kredytobiorcę, ubezpieczenie nieruchomości. Te koszty, wraz z wymienionymi poprzednio opłatami za wycenę nieruchomości, związanymi z ustanowieniem hipoteki, księgi wieczystej, aktami notarialnymi itp., wpływają w bardzo istotny sposób na koszt kredytu. Najczęściej mamy do wyboru dwie metody spłaty rat kredytu: według rat stałych i malejących. To wybór mający istotne znaczenie i dla możliwości spłaty, i dla kosztu kredytu. W przypadku rat o stałej wysokości w całym okresie kredytowania co miesiąc spłacamy tę samą kwotę. Składają się na nią jednak dwa elementy: rata kapitałowa i odsetki. Warto zwrócić uwagę, jakie są między nimi proporcje, gdyż od tego zależy rzeczywisty koszt kredytu.
Jeśli rata kapitałowa jest niewielka, to koszt będzie wyższy, ponieważ odsetki w kolejnych okresach naliczane będą od kapitału powoli topniejącego. Im szybciej spłacamy kapitał, tym suma płaconych odsetek będzie mniejsza, dlatego warto zastanowić się nad wyborem spłaty według rat malejących. W pierwszych latach rata jest wysoka, bo spłacamy sporą część kapitału, maleje zaś w dalszych latach. Wadą tej metody jest większe obciążenie domowego budżetu w pierwszym okresie spłaty.

Z podobnym dylematem mamy do czynienia w przypadku określenia na jaki okres zaciągnąć kredyt. Zasada jest prosta: im dłużej spłacamy kredyt, tym mniejsze mogą być miesięczne raty, lecz wyższa łączna suma płaconych odsetek w całym okresie kredytowania. Przy kredytach o krótszych terminach spłaty jest odwrotnie. Długość okresu spłaty jest determinowana naszą zdolnością kredytową. Jeśli jesteśmy w stanie spłacać miesięczną ratę np. w wysokości 1000 zł, to kredyt w wysokości 300 tys. zł spłacać będziemy – dla uproszczenia pomińmy odsetki – przez 300 miesięcy, czyli 25 lat, jeśli zaś stać nas na ratę w wysokości 2 tys. zł miesięcznie, to będziemy go w stanie spłacić za 12,5 roku.

Jak wybrać walutę

W jakiej walucie brać kredyt i dlaczego? Często głoszona przez wielu ekspertów zasada, że należy brać kredyt w tej walucie, w której się zarabia (osiąga przychody), zyskała w ostatnim czasie bardzo silne potwierdzenie. Dla wielu kredytobiorców, którzy zapatrzyli się bezkrytycznie na franka szwajcarskiego, była to dość bolesna lekcja. Bardzo mało prawdopodobna jeszcze kilka miesięcy temu opinia, że różnicę między wielkością raty kredytu w złotym i we franku – oczywiście na korzyść tego drugiego – jest w stanie zniwelować jedynie trzęsienie ziemi, właśnie się materializuje.

Przeciw braniu kredytów w walutach przemawia też ryzyko sporej zmienności wysokości rat, wynikającej z wahań kursu złotego wobec tych walut. Patrząc na osłabienie złotego wobec franka i innych walut, decyzja wzięcia obecnie kredytu walutowego – przy założeniu, że osłabienie złotego jest przesadzone i krótkotrwałe – może przynieść bardzo poważne zyski, o ile nasze założenie się ziści, a są na to duże szanse.

Co to znaczy w praktyce, wyjaśnimy na przykładzie. Gdybyśmy 15 lutego br. uzyskali pozytywną decyzję o przyznaniu nam kredytu w wysokości 100 tys. franków, po ich wymianie na złote na naszym rachunku pojawiłoby się 320 tys. zł – za 1 franka otrzymalibyśmy 3,2 zł. Gdyby przyjąć abstrakcyjny scenariusz, że bank zażądałby od nas zwrotu kredytu 24 lutego, musielibyśmy oddać mu jedynie około 310 tys. zł. Tego dnia moglibyśmy bowiem kupić franka za 3,1 zł.

Warto wiedzieć

Hipoteka

Hipoteka to tzw. ograniczone prawo rzeczowe dotyczące nieruchomości lub niektórych innych praw (np. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu) ustanawiane w celu zabezpieczenia wierzytelności. W przypadku ustanowienia hipoteki wpisany do niej wierzyciel, czyli kredytodawca, może dochodzić zaspokojenia swych praw z tej nieruchomości i ma w tym pierwszeństwo przed innymi wierzycielami właściciela nieruchomości.W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką roszczenie wierzyciela przechodzi na nowego jej właściciela.

Księga wieczysta

To rejestr prowadzony przez sąd, w którym ujawniany jest stan prawny nieruchomości. Z zapisów w księdze wieczystej wynika, komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości.


Roman Przasnyski | Dziennik Gazeta Prawna
Biuro / Agencja  Nieruchomości Katowice
Mapa serwisu | Polityka prywatności Aktualności ALEDOM NieruchomościOferty Nieruchomości ŚląskOferty Mieszkaniowe Śląsk




Na naszych stronach internetowych stosujemy pliki cookies. Korzystając z naszych serwisów internetowych bez zmiany ustawień przeglądarki wyrażasz zgodę na stosowanie plików cookies zgodnie z Polityką prywatności.AKCEPTUJĘ, NIE POKAZUJ WIĘCEJCZYM SĄ PLIKI COOKIES?
kupno i najem nieruchomości kupno i najem nieruchomosci sprzedaż i wynajem nieruchomości sprzedaz i wynajem nieruchomosci